昭和46年のマンション、いくらなら買う?

2017年3月9日
オフィスより
from 野城

先日、中古マンションの調査に行った。
恵比寿駅徒歩約5分、昭和46年完成、築46年のマンション。
このマンション、過去にも調査&相談依頼を受けたことがある。
今日は、人気エリアの築46年のマンションについて、あなたにシェアしようと思う
 
 

昭和46年、恵比寿駅徒歩5分

 
人気エリアの恵比寿、築46年(昭和46年完成)マンション、今、どのくらいの価格で、販売しているか想像つきますか?

再販物件*ですが、
約52m2】4,890万円
*再販物件:不動産会社が不動産を買取り再販売すること。室内はリノベーションされているケースが多いです。
 
で、昭和46年の新築分譲価格はコレ(E)
 

 
この2つの価格を比べてみて、あなたはどう感じるだろうか?
おそらく、46年前に910万円なのに、今、4890万円!!と思っただろう。
 
 

昭和46年頃の物価水準を調べる。

でも、物価が現在と昭和46年では違うから、単純に、今の価格と比較できない。
で、昭和46年頃の物価がどのくらいなのかを調べてみた。
そして、日本銀行のサイトから、このようなページが見つかった。

物やサービスの種類によって、価格の上昇率がまちまちであるため、お金の価値を単純に比較することはなかなか困難です。
昭和40年当時に1万円で取引されていた物が、現在は何円ぐらいなのか、ということから、大体の価値が見えてきます。

ここでは、企業物価および消費者物価の戦前基準指数が1つの参考材料になります。
企業物価の戦前基準指数を見ると、平成27年の物価は昭和40年の約2.0倍
昭和40年の1万円は平成27年の約2.0万円に相当する計算になります。
また、消費者物価では約4.1倍となり、約4.1万円に相当するという計算になります。

このように価格上昇率のモノサシとして何を使うかで計算結果はまちまちですので、あくまでも参考計数として考えてください。

日本銀行ホームページ「教えて!にちぎん」より引用

ようはこのような計算式となる。
消費者物価指数(東京都区部):
1,804.0(平成27年)÷443.2(昭和40年)=4.1倍

そして、参考とする消費者物価指数はコレ

日本銀行ホームページより引用

そして、昭和46年の物価を現在の水準に置き換え、マンション価格にあててみる。

1,804.0(平成27年*)÷613.7(昭和46年)=2.93倍
(*現在平成29年だが、平成27年のデーターを参考とした)
910万円(昭和46年分譲価格)×2.93=
約2,666万円となる。

これが、現在、4,890万円という価格で販売できる現状となっているということ。
そして、東京都心部、人気エリアであるがゆえの資産性である。

ちなみに、東京都心部と言われる区は、千代田区・中央区・港区の3区。
不動産では、上記の3区の他、渋谷区、新宿を入れて、5区にしていることが多い。
また、ヤフー不動産では、文京区を加え、6区を都心部として、区分している。
 

築46年のマンション、買うべきか!?

ちなみに、3年前に、同じマンションの相談を受けた時は、
64㎡】約5300万円(リノベーションなし)
分譲時価格は、1120万円
この物件は、リフォームを費用を入れると、更に住宅取得費用がかかる。
 
魅力ある立地
これには、年式を度外視してしまう優位性がある。
 
築50年を迎えるマンション、これからどのような方向に進むのか?
築60年のマンションが、現在のような価値を維持できるのか?
これが、大きな焦点となる。
 
 
こんな結びをすると、怒られてしまいそうだが、、、
5年先、10年先、20年先なんて、どうなるか分からない。

だから、とりあえず、今、分かる、予測されている、家を維持していくためのコスト。
これを、まず、把握することが大切であると思うよ。
そして、それに対して、1.2倍くらいの余裕ある住宅費を考えて、購入することがいいかもしれないね。(古い建物の場合、突発的なメンテナンス費用が発生する場合も多い)

ちなみに、これは、きちんとマンション維持管理及び計画がされていると、思えるマンションが条件。

そして、、、、

  • 最新の収支会計報告
  • 長期修繕計画
  • 修繕履歴

このくらいは、目を通しておいた方が良いよ。
 
 
昭和46年に、このマンションを買った人は、いい資産です。
しかし、バブル期の恵比寿は、今の5倍くらいの地価だったそうだよ。
異常ですね(笑)
だから、分譲時に購入した人は、バブルの時に、売ってしまっているんじゃ、ないかなぁ!?
僕だったら、そうしている。
あなたも、そうでしょ?
 
 
それでは、
-のしろ
 
 

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