住まいの調査団 中古マンション内見インスペクション&コンサルティング

地も気に入っているし、条件的にも理想!!
だけど、どう見たらいいか、どう判断したらいいのか。わからない!
それなのに、
「この物件は、人気ありますからね。たくさん内見に来ているので、早く決めた方が・・・・」
と、契約を急がされて・・・。

もしかしたら、あなたもこんな思いをしてきて、今、これを読み始めてくれたのかもしれませんね。
こんにちは、住まいの調査団 アスナロデザイン 野城と申します。このページを開いてくれて、ホントに、ありがとうございます。

このページでは、中古マンションを真剣に考えて、買おうとしている、あなたのために、一生懸命に書きました。ほんの少しのお時間、私と一緒にお付き合いいただけると嬉しいです。

よいマンションはすぐに無くなってしまう!

古マンションの購入は、タイミングがとても大切なんです。だから、まんざら、営業トークだけでなく、本音の場合もあります。しかし、感情を揺さぶるような営業トークである場合も多いんです。
あなたもこんな経験があると思う。「限定5個、無くなり次第終了!」無くなるということで、より欲しいという欲求が高まり、買いたくなる。これは、「限定」という、消費者感情を揺さぶる手法のひとつです。

しかし、あなたが検討しているお部屋は「限定1戸」でるあることは、間違いありません。
売り言葉に買い言葉でなく、本当に、反響が多く、人気の高い物件となる場合があります。この判断が難しいところで、あなたが方向性を決めかねていると、先手を打たれてしまう場合もある。これが中古マンションの購入なんですね。

中古マンションの買い方2つのポイント

のため、中古マンション購入では、下記の2つの行動がとても重要になります。

  1. 早急の見極め。
  2. 素早い行動と決断力

れでは、あなたにとって、いい物件を買うためには、どうしたらいいんでしょう。
「素早い行動と決断力」という話をしましたので、「黙って、目を閉じ、印鑑を押す」でしょうか?

それでは、これから、少し、中古マンションの買い方についてお話したいと思います。
内見後「いいね!」と感じながら、皆さん、焦る気持ちの中、このような心配や不安を感じています。もしかしたら、あなたも、同じような思いをしたことがあるかもしれません。


  • 表面は綺麗だけど、大丈夫なのか?
  • 築年数が古いけど大丈夫か?
  • この価格は妥当なのだろうか? 資産価値はどう?
  • リフォームする予定だけど、不自由はないか?

将来性や安全性への心配、価格への妥当性。新築とは違い、実物が確認できる分、具体的な心配や迷いが多くなるようです。
では、この心配や迷い「欲しい」という理由で目をつむることでいい思いますか。
・・・・、違いますよね。
これを見ているあなたは「それではいけない!」と感じ、このページを探されたと私は想像しています。

先ほど、お話した通り、中古マンションは「素早い行動と決断力」が必要という話をしました。そのために、「早急な見極め」が必要になるワケです。では、早急の極めについてをもう少し掘り下げてお話したいと思います。

早急な見極めとは、

見極めるポイントは大きく分類すると2つあります。

  1. 建物の劣化状況
  2. 管理状況

この2つが中古マンション購入を見極めるポイントになります。それでは、この2つが、なぜポイントなのか、をあなたにお話したいと思います。

建物劣化状況とは、

物の劣化状況の目的は、現在の建物(マンション)の健全性を確認することです。
それでは、2つの例をあげてお話したいと思います。

例えば、壁や柱・梁などのクラックがある。

その、クラックがどういう状態であるのか「構造的なものなのか、コンクリートの性質」によるものなのか、クラックの状況を確認することで、ある程度の建物の健全性をうらなうこと可能です。

例えば、窓周りなどのコーキングの劣化がある。

劣化の状況がどんな状態であるのか「スグ、対処が必要か、次の修繕の時で大丈夫なのか」窓周りに限らず、建物に雨が侵入するような劣化はよくありません。
この2だけではありませんが、いろんな建物の劣化状況を確認することで、建物の健全性が確認でき、今までの管理状況をも推測する材料にもなります。あまり管理が行き届いていない建物は将来的にリスクがあるということです。そのため、建物の劣化状況は中古マンションを購入する上で、大切な1つのポイントなワケです。

管理状況とは、

物劣化は、マンションという建築物が、どのような状態であるのか、ということになりますが、ここでいう、管理とは、住民の意識のようなものを確認するようになります。もちろん、管理組合の中身まではわかりませんが、共用部の状況を確認することである程度の推測をすることが可能です。
集合住宅であるマンションは、ひとり一人の意識が大切であり、運命共同体であるマンションの生命線になります。また、それぞれが、自分の資産を意識して、管理会社任せにしない管理の姿勢が問われます。
とはいっても、住民の方にインタビューをして、聴く廻るわけではありません。「意識」というと、とても難しい感じになりますが、マンションも数年経過すると、そこに住まう人のキャラクターが出てきます。それが、どんな感じであるのかを、確認するといった方が分かりやすいのかもしれません。

あなたにとってふさわしいマンション

理的な建物状況とマンションに住まうという意識は、マンションを良好に維持していくという意味で、大切です。これを、維持管理といっています。
そして、中古マンション購入では、この維持管理について確認し、「あなたにとってふさわしい、マンションであるのか」を早急に見分けるていくということです。

初めてなので、わからない。

勢のお客様とお話をさせていただくと、共通して、「初めてなので、とか、素人なので・・・わからない」というお話を頂きます。そして、「判断基準になるようなアドバイスがあればいい」という意見も合わせて頂くことがあります。

そこで、私は、あなたが、スグに方向性を決めなければいけない、という状況を想定しました。
先ずは「ネットで調べる、知人に聞く、本を見る・・・等々、」あらいる手段を想定し、自分でも試してみました。
当然ですが、たくさんの情報がある中、役になるものもあれば、そうでないものもある。これは、真剣にマンション購入を考えれたあなたであれば、ある程度の見分けはつくと思います。
しかし、私が気がついたのは、良い情報であっても、それを、今、あなたが購入を検討している、一つのマンションに当てはめることが、難しいということでした、

あなたのための判断材料として

そこで、私は、そのマンションに特化した、判断材料となるものがあれば、あなたの迷いが少なくなり、安心して契約ができるかもしれない。また、割りきって、やめることができるかもしれない。と、考えたのです。
そして、あなたが検討してる、マンションをより具体的にして、購入する判断ができればと考え、このサポートが生まれました。

しかし、このページは、全ての方へのメッセージではなく、今、中古マンションを真剣に検討している方に向けたメッセージです。
でも、ココまで読んでくれたあなたは、前向きに真剣に検討している方と想像していますので、ココからは、そんなあなただけに、お話したいと思います。それでは、もう少し、お付き合いください。

住まいの調査団はコンサルティングが主体です。

まいの調査団では、中古マンションの購入において、中古マンション内見立会い診断として、サポーtを提供しています。
しかし、ココでのサポートは、建物チェックだけが目的ではありません。あなたが、マンションを購入することへのアドバイス。それに合わせて、建物チェックをし、より具体的にアドバイスを行うということが主旨です。建物の状況が「~であった、こういう状態です」という建物チェックの結果報告だけでは、意味がないと考えています。

例えば、Aさんは建物の劣化が気になる。Bさんは管理状況が気になる。Cさんは建物も気になるけど、資産性も気になる。こんな具合に人それぞれ悩みどころが違いますので、それぞれのニーズに合わせ、サポートを行うようにしています。

株)アスナロデザインが運営する2つのサイト、住まいの調査団は建物調査が専門、そして、「暮らしと住まいのコンサルタント」ではコンサルティングがメインになります。 この2つを合体させて誕生したのが「中古マンション内見立会い診断」になります。
では、中古マンション内見立会診断では、どんなことができるのか、お話させていただきます。続けて、お付き合いください。

住まいの調査団があなたにできる3つのこと

住まいの調査団では、下記の3つを中古マンション内見立会い診断のサポートとしています。

  1. 建物状況のチェック
  2. マンション関係書類のチェック
  3. 総合コンサルティング

1.中古マンションの建物状況のチェック

これは、前述にお話した通り、中古マンションにおける建物チェックは、劣化状況が大きなポイントです。
大きなポイント「共用部」「専有部」この2つチェックを通して、建物の状況を確認します。劣化がどの程度でまできているのか、そして、その状態がどうなのか、などを確認していきます。

共用部の劣化状況

共用部劣化
  • 建物躯体) 柱、梁、壁等の現況について
  • 建物外壁) 外壁や外壁に付随する部分の劣化、クラック等
  • 共用廊下) 共用廊下に面する壁、床等の劣化
  • その他) 屋外階段、エレベーター等の共用部の劣化

※基本的に全て目視にて確認できる範囲のみの状況となります。

専有部の劣化状況

共用部専有部劣化
  • 給排水設備) 給水・排水設備の漏水、滞留等の状況
  • 換気 設備) (キッチン、洗面室等)の動作
  • 電気 設備) (コンセント、エアコンなど)の状況
  • 室内 状況) 屋内の床、壁の精度や施工状況(歪み、沈みなど)
  • 窓・建具等) 窓、ドア、収納扉などの動作、建付け状況
  • 共用 設備) パイプシャフト、メーターボックス等の状況
  • 点検口 内) 点検口内から確認できる建物躯体や設備の状況
  • バルコニー) バルコニー周りの建物躯体や防水状況

※基本的に全て目視にて確認できる範囲のみの状況となります。

全体の管理状況

共用部管理
  • 周辺状況 エレベーターホール 自転車置場
  • マンションの外部周辺(外構、外壁、そのた周辺状況)状況
  • エントランス、廊下、屋外階段、エレベーター等の状況
  • 駐車場、駐輪場の状況
  • その他、確認できる範囲の状況

※基本的に全て目視にて確認できる状況のみとなります。

さて、これらで、何がわかるのか、

建物の劣化の状況と管理状況を確認することで、このマンションの健全性を推測することができます。築10年で古びたマンション。築20年でも綺麗なマンション。この違いには管理力が大きく影響し、将来性を想定する意味でも大きな判断材料になります。

2.中古マンション関係書類チェック

中古マンション関係書類の確認をいたします。(書類等のご用意が可能な場合) 「知らなかった」などのことがないように、中古マンションに関わる関係書類を確認します。

中古マンション関係書類とは

  • 修繕履歴・計画案
    どんな建物の履歴があったのか、また適切に修繕が行われているか、また、履歴もだけではなく、将来的なビジョンも重要です。特にキャッシュフローは数字上で見る、将来性の健全性を意味し、これから、あなたがマンションを所有するための必要経費にも該当する部分です。
  • 管理規約
    不適切と思われる内容が書かれていなかなどポイントを絞って確認します。

※内見当日に上記書類がご用意できる場合に限り確認させていただきます。 中古マンションの場合、方向性が具体的にならないと関係書類が取得できないことが多々あります。

3.総合コンサルティング

現地調査の報告はもちろんのこと、今、あなたが気になっていることにお答えし、また、その状況に応じてアドバイスをさせていただきます。
例えば、

  • 資産価値、価格の妥当性、値引きは?
  • 周辺環境の変化?
  • リフォームするのに不利となることはないか?
  • 遮音性、地震は大丈夫か?

その他、こんな話も遠慮なくしてください。

  • 不動産業者には聞けない話
  • 担当営業はこんなことを言っているけど本当?
  • 現在、販売チラシしかもっていないのに、今週末契約って変?
  • 他の不動業者でも同じ物件を紹介されたけど・・・
  • 仲介手数料が安いところもあるけど・・・

などなど、気になることがあれば、遠慮なくお話ください。

設計図書の確認(オプション)

中古マンション設計図面

設計図書等を確認することで、さらにより具体的なお話が可能になります。
設計図書の閲覧は、管理会社に連絡のうえ、管理人の勤務時間により可能になることが一般的です。設計図書確認は、事前にご用意していただくことが条件になりますので、必ず設計図書の有無、また閲覧可能であるか、を事前にご確認ください。

内見で確認できない箇所

中古内見では、下記の3つは確認できません。

  1. 全ての躯体や構造内部に関わること。
  2. 耐震性について断定したコメント。
  3. 共用部に関わる全ての設備の状況。
  4. 全ての共用部確認。

内見では、確認できる範囲のチェックが、前提になりますことを、あらかじめご了承いただければと思います。

もし、買わない結果なら、頼んだ意味がない?

前向きに検討していた、マンション。しかし、結果、あまりよい状況でなく、購入をやめる状況になったら、無駄になってしまのではないか。
これは、結果論なんですけどね。
私は不動産営業ではありませんので、買うような誘導しません。あくまでも、あなたが購入するかどうかの判断基準を、少しでも明確にしてもらうことが私の役目です。
そのため、もし、良い状況があったとしても、それをきちんとお伝えする義務があります。「やめた方がいいかもしれません」という言葉は、私はとても辛い言葉ですが、それがあなたにとって、良いと思った結果からの言葉です。ココのところをご理解いただけると嬉しく思います。



買わないという結論になっても。このサポート費用が発生しますので、お客様によっては、頼んだ意味がないと感じる方もいらっしゃると思います。しかし、このケースの場合、サポートのホントの価値観を感じていない方が多く、最終的には依頼をされていません。
私が大勢のお客様とお話させて頂いた経験上からお伝えすると、もし、あなたが検討した結果、購入をやめることになっても、おそらく、勿体無いと感じることは少ないと思います。
ココでお客様の声をひとつ紹介します。

川崎市 M様からの声
立地が気に入って、舞い上がってしまい、購入という思いが一気に上昇し、冷静さを無くしていました。
現在の状況や将来的にきちんとした計画性のできてないマンションを買うところでした。私たち夫婦だけであれば、このまま買っていたと思うので、ゾッとします。ありがとうございました。
野城さんがよく見てくれたおかげで助かりました。次の候補の時に、またお世話になります。ありがとうございました。

この方は、川崎市の人気エリアにある、古い中古マンションを購入しようと考えていた方からの声です。
立地、人気ともによい場所のマンションであったため、購入への気持ちが一気に上昇したんですね。しかし、なにぶん、古いマンションであったため、建物の健全性や将来性が気になり私のところにお話を頂きました。

このケースで2つの懸念。
このマンションは2つの懸念がありました。1つ目は、建物の劣化が進行し、壁の異常性のクラック(鉄筋露出)、鉄部からの雨水侵入の懸念、建物の健全性への懸念です。 2つ目は、それが、改善される見込みがなかったこと。修繕計画として、関連資料等で確認できれば良いですが、それもない状況であった。
そのため、NGをお伝えするにいたったケースです。

このお客様、とても満足頂いて、それから、同僚の方も紹介をしくれたりしたました。 これは、あなたの感じ方次第ではあるのですが、私は、どんな状況でも、気持ちよく終えるように、一生懸命にサポートさせていただいています。





現在、居住中なんです、大丈夫ですか?

住まいの調査団にご依頼頂くケースでは、8割がた空室状況での調査が多いです。居住中がダメということでありませんが、必ず、事前に確認しておいてもらいたいことがあります。

事前確認をお願いします。

現在のオーナーに対して、私の立場を、どのようにするか、これを事前にはっきりしておかないといけません。今、お付き合いされている、不動産会社のご担当者と相談されてください。
例えば、
・ざっくばらんに専門の建築士が入る。
・あなたの知り合いとして、建築に詳しい人とする。
など、
オーナーによっては「どうぞ、どうぞ、遠慮なく観て」という人もいれば、そうでない人もいます。また、それが、今後の購入に影響してしまうケースもありますので必ずご確認ください。
私は、現オーナーの様子をみながら、臨機応変に対応させていただきます。

また、空室の場合や再販といって、不動産業者が買い取り、販売するケースなどでも、礼儀として、第三者のコンサルが一緒に内見に同行するということはお伝えください。

住まいの調査団からの3つのお約束

住まいの調査団は、中古マンション立会い診断におけるサポートにおいて下記について厳重に注意をして行います。

  1. お客様、現オーナー様がお互い不利益にならないことを意識する。
  2. とことん大切に扱い調査を行うこと。
  3. 不利益となりえる、情報発信。

サポート担当者はこんな人。

中古内見サポートは、チェックだけではなく、方向性もアドバイスをするようになりますので、インスペクターという役割だけではないので、このサポートは、現在、私、野城がサポートさせていただいいます。

野城 郁郎(のしろ いくろう)
・住まいの調査団運営責任者
・株式会社アスナロデザイン一級建築事務所代表
<保有資格>
一級建築士/宅地建物取引主任者/住宅ローンアドバイザー等
内覧会のサポートから第三者住宅調査、購入前相談まで住宅取得に関わる実績は1600件以上。

»プロフィール詳細へ

中古マンション内見立会いで使用する6つのツール


  1. 【精密水平器】(レーザーポインター付)床の水平やカウンターの精度などチェックします。
  2. 【打診棒】外壁タイルの浮き、床シートの浮きなどを打診して現況をチェック
  3. 【クラックスケール】外壁等のクラックの幅を測定します。
  4. 【デジタル距離計】天井の高さ等を正確に瞬時に測定します。
  5. 【その他のツール】暗い場所を照らすライト、コンベックス、点検鏡、チェックシート等
  6. 【ipadまたはipodtouch】チェック箇所等を記録して、状況についてわかりやすくご説明します。

サポート当日の流れ

中古内見立会い診断、当日の流れ、概要は下記になります。
【所要時間】:1~5までの所要時間はトータル、3時間~3時間30分程が平均的なお時間になります。

住まいの調査団 中古マンション内見立会い診断 当日の流れ

ご費用について

サポートエリア : 東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城
但し 千葉は房総半島エリア除く、茨城はTX全線・常磐線土浦駅までとしています。
スタッフ: 野城郁郎

内見立会い診断サポートご利用料金表 : 下記のご利用料金には、その他サービスにかかる費用は発生しませんが、ご費用についてのお振込み手数料はお客様のご負担でお願いしております。
※1同日に複数の物件を立会いする場合のご費用となります。
※2別日に同サポートを再度ご利用いただく場合のご費用となります。

立会い回数 ご利用料金
初回立会い基本料金 38,889円(税抜き)/1件(42,000円税込)
複数物件立会い※1 6,482円(税抜き)/1件(7,000円(税込)
2回目以降の基本料金※2 27,778円(税抜き)/1件(30,000円税込)
オプション オプション料金
内見確認レポート(特典期間中、今だけ0円) 3,000円(税込)/1件→0円
設計図書確認 3,000円(税込)/1件

【今だけ特典開催中!】
今だけ、特典として、内見確認レポートが0円です。

【ご利用料金について】
上記のご利用料金については、その他サービスにかかる費用は発生しませんが、ご費用についてのお振込み手数料はお客様のご負担でお願いしております。

【お支払について 】
ご費用のお支払は内覧会終了後、7日以内のお振込みにてお願いしております。(同行終了後、ご請求書をお送りいたします。
当日、現金によるお支払も可能ですが、ご希望される際、事前にご連絡くだい。

【キャンセルについて】
諸事情によりキャンセルをご希望される場合、内覧会当日を含む5日前よりキャンセル料金が発生します。
キャンセル料は5,000円となります。





以上となります。長文大変失礼いたしました。内覧会であなたとお会いできることを楽しみにしております。ぜひ、住まいの調査団に期待してください。

株式会社アスナロデザイン(一級建築士事務所)
住まいの調査団 運営責任者