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中古マンションを検討中のあなたへ

宅建業法の改正により重要事項説明にて「ホームインスペクションの有無」が追加されました。

ホームインスペクションって?

インスペクションは検査・調査。
ホームインスペクションで住宅検査・調査となります。

宅建業法の重要事項説明項目に「インスペクション」という言葉が追加されたのでこのような話から始めました。しかし、実際はインスペクションという言葉はまだまだ浸透していない。住宅検査、住宅調査がわかりやすい、なので「欲しいマンションを申し込む」この時のために「インスペクション」という言葉を記憶に留めておくことで十分です。

はじめまして、住まいの調査団 住宅コンサルタントの野城です。このページを訪れていただきとても嬉しく思います。このページを見ているあなたは、マンション契約にあたり重要事項説明にてホームインスペクションという存在を知った、また「ほしいマンションがあった。申し込みをしたい、、、でも気になるところがある」このような気持ちがあり、このページを見てくれいると想像しています。
そして、気になるところとは、このようなことかもしれませんね。

  • 古いマンションだけど大丈夫だろうか?
  • 綺麗に見えるけど、実際はどうなんだろうか?
  • 何か落とし穴がないだろうか?
  • 営業はこんなことを言っているが本当?
  • 決定を急がされている。

どうでしょう?
これだけではないと思いますが、マンションを購入するにあたって、少しでも気になるところが感じたことは素晴らしいです。しかし、感じただけではダメですよね。大きな資金が動くマンション購入ですから、その気になるところを少しでも解消し安心できる購入することが大切です。入居してから「こんなはずじゃなかった」では困りますからね。
このページを訪れたあなたには、少しでも安心してマンション購入をしてもらいたいと考えています。そのために、これから少しの時間、お付き合いいただければ幸いです。
中古マンション購入 悩み


中古マンションのメリットとは、

中古マンションは実物を確認できることが大きなメリット。しかし、実際に確認できる分、気になることも増えてきます。例えばこのような、

  • 築15年のマンション。この状況が通常の範囲なのだろうか?
  • 築30年のマンション。将来的にどうなってしまうんだろう?
  • 壁の亀裂が気になる。構造に問題ないのだろうか?
  • 部屋内は綺麗だけど、本当に大丈夫だろうか?
  • 現在の管理状況が気になる。しっかりと機能しているだろうか?

新築とは異なり情報も少ない上での検討が中古マンションの購入です。今日はこのページを見てくれているあなたに、中古マンション購入のヒントをお話します。それは2つです。ひとつは建物の状況、そして2つ目は中古マンションの概要です。


1.中古マンションの建物はココをみる。

■共用部の劣化状況の確認

  • 柱・梁・外壁等に異常なクラックがないか
  • 鉄部の塗装に大きな劣化、錆が発生していなか

なぜ、共用部をみることが大切なのか。
共用部の劣化状況は、建物(マンション)の健全性の方向性の目安、そして維持管理の状況を想定する材料となります。

■専有部の現況確認

  • 給排水設備) 給排水設備の状況(通水、漏れ、滞留等)
  • 室内状況) 建具類の状況

「部屋の中は綺麗なので問題なさそう」
専有部の状況確認は内装等の表面の程度で判断しないことが大切です。


2.中古マンションの概要はココを見る。

  • 重要事項説明書
  • マンション修繕履歴と修繕計画
  • 管理状況
  • 管理費等の長期フロー

この2つを確認することで失敗しないマンション購入ができます。
中古マンション購入2つのポイント


よいマンションはスグに契約されてしまう!

中古マンションの購入は、タイミングがとても大切です。「この物件は、人気ありますからね。たくさん内見に来ているので、早く決めた方が・・・・」営業トークだけでなく、本音の場合もあります。しかし、感情を揺さぶるような営業トークである場合も多いことも事実です。
あなたもこのような経験があると思います。
「限定5個、無くなり次第終了!」無くなるということで、より欲しいという欲求が高まり、買いたくなってしまうこと、、、。
これは、「限定」という、消費者感情を揺さぶる手法のひとつです。しかし、あなたが検討している住まいは「限定1戸」でるあることには、間違いありません。売り言葉に買い言葉でなく、本当に、反響が多く、人気の高い物件となる場合があります。この判断が難しいところで、あなたが方向性を決めかねていると、先手を打たれてしまう場合もある。これが中古マンションの購入です。


中古マンションの買い方、2つのポイント

中古マンション購入では、下記の2つの行動がとても重要になります。
・早急の見極め。
・素早い行動と決断力

はじめてなので、わからない。

大勢のお客様のお話を聞くと共通して「はじめてなので、とか、素人なので・・・わからない」というお話がでます。
そう、ココが大きな課題です。
短い時間で情報を整理する。そして、自分にあったマンションであるのか、また、買ってよいマンションであるのかを判断しなくてはいけません。それも、はじめてのマンション購入。複雑でわからないことだらけでも当然です。
しかし、仕事や子育て、、、毎日、忙しいあなたは、マンションのことばかりを気にしてられないですよね。
では、あなたにとって、いいマンションを買うためには、どうしたらいいんでしょう。「素早い行動と決断力」という話をしましたので、「黙って、目を閉じ、印鑑を押す」でしょうか?マンション購入で失敗をしたくないあなたはこんなことはしたくはないはず。


少しの判断材料であなたのマンション購入をシンプルに。

真剣に検討しているあなたであれば、ほんの少しの判断材料によりマンション購入が明確に、そしてシンプルになると考えます。

判断基準を提供する役割

私は住まいの調査団やコンサルタント(暮らしの住まいのコンサルタント)にて多くのマンションを見てきました。そして大勢のお客様とお話をしてきました。その経験を活かし、マンション購入のアドバイスをしています。

ほんの少しのお時間をください。
前述の話のように、良いマンションは、早い見極めが大切です。そのために私にほんの少しの時間をください。


住宅コンサルタントの野城があなたにできる3つのこと。

Ⅰ.インスペクション マンション状況調査
Ⅱ.マンション概要(クオリティや管理状況、構造計画状況等)確認
Ⅲ.資産価値を含めた価格の話


Ⅰ.インスペクション マンション状況調査

中古マンションにおける建物チェックは、劣化状況が大きなポイント。「共用部」「専有部」この2つチェックを通して、建物の劣化状況を確認します。

■共用部の劣化状況
中古マンション 共用部劣化
【建物躯体】柱、梁、壁等の現況について
【建物外壁】外壁や外壁に付随する部分の劣化、クラック等
【共用廊下】共用廊下に面する壁、床等の劣化
【その他】屋外階段、エレベーター等の共用部の劣化
※基本的に目視にて確認できる範囲のみの状況となります

■専有部の劣化状況
中古マンション 専有部劣化
【給排水設備】給水・排水設備の漏水、滞留等の状況
【換気 設備】キッチン、洗面室等の動作
【電気 設備】コンセント、エアコンなどの状況
【室内 状況】屋内の床、壁の精度や施工状況(歪み、沈みなど)
【窓・建具等】窓、ドア、収納扉などの動作、建付け状況
【共用 設備】パイプシャフト、メーターボックス等の状況
【バルコニー】バルコニー周りの建物躯体や防水状況
※基本的に目視にて確認できる範囲のみの状況となります。

さて、これらで、何がわかるのか、建物の劣化の状況と管理状況を確認することで、このマンションの健全性を推測することができます。築10年で古びたマンション。築20年でも綺麗なマンション。この違いには管理力が大きく影響し、将来性を想定する意味でも大きな判断材料になります。


Ⅱ.マンション概要

中古マンション契約関係書類
【クオリティ】断熱、遮音
【構造計画】建物の構造概要・耐震
【修繕計画】修繕計画、修繕履歴の確認
【管理費等】キャッシュフローの確認

クオリティや構造計画がわかることで、暮らしやすさや安心できる住まいの購入を目指します。入居してから知った、そして「知らなかった」がないように長期修繕計画書、修繕履歴を確認します。(書類等のご用意が可能な場合) どんな修繕の履歴があったのか、また適切に修繕が行われているか、また、将来的なビジョンも重要です。特にキャッシュフローは数字上で見る、将来性の健全性を意味し、これから、あなたがマンションを所有するための必要経費にも該当する部分です。
※内見当日に修繕計画書や修繕履歴がご用意できる場合に限り確認させていただきます。


Ⅲ.資産性を含めた価格と不動産の話

■価格の話
・資産価値はどうなのか、
・価格の妥当性はどうなのか、
・値引きはできるのか、
建物の状況や概要は大切、しかし、あなたの資産、財産となる住まい、お金の話はもっとも大切です。あなたの検討しているマンション、資産の方向性についてお話いたします。

■不動産業者には聞けない話
・担当営業はこんなことを言っているけど本当?
・現在、販売チラシしかもっていないのに、今週末契約って変?
・他の不動業者でも同じ物件を紹介されたけど・・・
・仲介手数料が安いところもあるけど・・・
などなど、不動産に関わることもお話します。

中古マンションホームインスペクション 相談

■設計図書の確認(オプション)
設計図書等を確認することで、さらにより具体的なお話が可能になります。設計図書の閲覧は、管理会社に連絡のうえ、管理人の勤務時間により可能になることが一般的です。設計図書確認は、事前にご用意していただくことが条件になりますので、必ず設計図書の有無、また閲覧可能であるか、を事前にご確認ください。


もし、買わない結果なら、頼んだ意味がない?

前向きに検討していた、マンション。しかし、結果、あまりよい状況でなく、購入をやめる状況になったら、無駄になってしまのではないか。これは、結果論ではありますが、このような心配は当然です。私は不動産営業ではありません。そのため、買うような誘導しません。あくまでも、あなたが購入するかどうかの判断基準を、少しでも明確にしてもらうことが私の役割です。「やめた方がいいかもしれません」という言葉は、私はとても辛い言葉ですが、それがあなたにとって、良いと思った結果からの言葉です。ココのところをご理解いただけると嬉しく思います。


ココでお客様の声をひとつ紹介します。

川崎市 M様からの声:・・・冷静さを無くしていました。
立地が気に入って、舞い上がってしまい、購入という思いが一気に上昇し、冷静さを無くしていました。
現在の状況や将来的にきちんとした計画性のできてないマンションを買うところでした。私たち夫婦だけであれば、このまま買っていたと思うので、ゾッとします。ありがとうございました。野城さんがよく見てくれたおかげで助かりました。次の候補の時に、またお世話になります。ありがとうございました。

こちらのお客様は、川崎市の人気エリアにある、古い中古マンションを購入しようと考えていた方からの声です。立地、人気ともによい場所のマンションであったため、購入への気持ちが一気に上昇したんですね。しかし、なにぶん、古いマンションであったため、建物の健全性や将来性が気になり私のところにお話を頂きました。

このケースの2つの懸念。
このマンションは2つの懸念がありました。1つ目は、建物の劣化が進行し、壁の異常性のクラック(鉄筋露出)、鉄部からの雨水侵入の懸念、建物の健全性への懸念です。 2つ目は、それが、改善される見込みがなかったこと。修繕計画として、関連資料等で確認できれば良いですが、それもない状況であった。 そのため、NGをお伝えするにいたったケースです。

このお客様、とても満足頂いて、それから、同僚の方も紹介をしくれたりしたました。 これは、あなたの感じ方次第ではあるのですが、私は、どんな状況でも、気持ちよく終えるように、一生懸命にサポートさせていただいています。


サポートについて

サポート担当はこんな人

「中古マンションインスペクションぷらす」は、建物状況チェックだけではなく、方向性もアドバイスをするようになりますので、インスペクターという役割だけではありません、不動産売買、マンション管理に関する知識、またコンサルティングを行うための伝える、伝わるための技量が必要です。

住宅コンサルト:野城郁郎

野城 郁郎(のしろ いくろう)
・住まいの調査団運営責任者
・株式会社アスナロデザイン一級建築事務所代表
【保有資格】
一級建築士|宅地建物取引士|既存住宅現況調査技術士等
第三者住宅調査、マンション購入前相談など住宅取得に関わる実績は累計1900件ほど。
プロフィール詳細へ


「中古マンション住宅調査ぷらす」で使用する主なツール

【レーザーレベル】床の水平や壁の垂直精度などチェックします。
【打診棒】外壁タイルの浮きなどを打診して現況をチェック。
【クラックスケール】外壁等のクラックの幅を測定します。
【デジタル距離計】天井の高さ等を正確に瞬時に測定します。

中古マンションインスペクション:使用道具


サポートの流れ

1)サポート当日について:
ご検討マンションにてご指定の時間に待ち合わせ。
【現地確認】約1時間30分
【結果報告】約1時30分インスペクション内容のご報告・その他ご相談
結果報告は現地近くのカフェ等にて行います。
中古マンションホームインスペクション

2)サポート後の流れ
【既存住宅現況調査報告書】の提出
【ご費用のお支払い】上記報告書の提出と合わせてご請求書を発行いたします。お支払い期間までにご費用をお支払いください。


サポートエリア・ご費用について

■サポートエリア
・東京:23区・立川市・町田市周辺まで
・神奈川:川崎市・横浜市・相模原市など
・埼玉県:一部地域のぞく
・千葉県:一部地域のぞく
・茨城:TX全線・常磐線土浦駅まで
サポートエリアのご詳細、ご相談はご遠慮なくお話ください。

■中古マンション住宅調査ぷらす ご利用料金
下記のご利用料金には交通費・消費税の全て含んだ金額となります。その他の費用は一切掛かりません。
基本料金: 54,000円(税込)/1件
設計図書確認(オプション): 5,000円(税込み)


ご予約・お問い合わせ

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