資産価値について,あなたが知っておきたいこと。

2017年8月17日
オフィスより
from 野城
 
今日は、住宅購入のまじめな話しです。
コンサルティングをしていて、いつも思うことがある。これは、マンション購入を考えている人に多い。
 
マンション価値の下落!?、人気駅と資産性の関係・・・・、
 
マンションといえば、こんな話題が中心となるため、もっとものこと。なので、今日は、不動産資産価値について、あらためてあなたと考えてみようと思う。
 
 

持ち家は負債か?

これは、「金持ち父さん、貧乏父さん」を読んだことのある方は、わかりやすいかもしれない。
 
 

不動産の資産価値とは、

これは、あなたの持っている家が、今、売る、または貸すとしたら、どれくらいの価値があるのか、、、ということになる。
仮に3千万円で売れる。だから、今、3千万円の現金を持っているのと同じ、と考えることができる。また、貸した時、月々20万円を得ることができれば、年間240万円を稼ぐ価値のある家となるワケだ。
 
しかし、資産を考える場合、これだけではない。家を現金で買ったならば、すんなり自分の懐に入るが、一般的にはローンを組む。だから、売ったお金、貸して得たお金で、ローンを返済しないといけない。
 
仮に10年暮らした家を売ろうと考えた時、
3千万円で家が売れた、残債が2千万円であれば、手元に1千万円残る。これであれば、少なくとも負債の家ではないと、考えることができる。しかし、3千万円で売れたが、残債は4千万円ある。この場合、明らかに、資産ではなく負債となる。
 
 
こんな簡単な例から、当たり前だけど、融資額が低い方ことがベストであるというのがわかるよね。
特に、今は、高額マンションが多い。このような時代には気をつけなくてはならい。なぜなら、不動産市場も株式と一緒で、あがる時もあれば下がる時もあるということ。
 

 

現在、高額の家が売れる2つの理由

現在の不動産市場は、価格が高い時代である。そして、今は、高額の家が、一般の所得層でも届く時代になっている。
その理由には2つある。ひとつ目は、夫婦ともに働くことが普通になっているからだ。これについては、まったく悪いことではない。むしろ、どんどん稼いでほしいと思う。そして、ふたつ目は低金利。これが、返済額に反映し可能となっている。だから、必然的に資金計画も大きくなる。ご主人の年収だけでは、買えない家であっても、奥様の年収をプラスすれば、高額な家が買える時代となってしまっているワケだ。
 
そして、そんな現状は、デベロッパーも百も承知。だから、妥当価格が4千万円と推測する家でも、堂々と5千500万円の価格が付けられるのである(もちろんこれだけではなく、資材や人件費、土地の価格も影響しているが、、、)
 
[今、不動産が高い]ということは必ず下がる時がある。それゆえ、いくら返済額が試算内であったとしても、高額のローンには注意が必要となる。
 
 

資産価値に興味があるなら、知っておきたいこと

まず、資産価値を気にしながら、フルローンはまずあり得ない考え方である。これを読んでいるあなたであれば、もう、既にお分かりであると思うので改めて説明しない。
 

では、どの位までがローンの安全圏なのか?

これについては、いろんな考え方があるが、ココでは、資産価値がテーマとなるので、投資賃貸マンションのケースを紹介したいと思う。
 
不動産投資をする場合のローン計算に、負債支払い安全率という数値がある。
投資マンションを買って、その家を貸す、そして、その場合のローン返済の安全率ということである。
賃貸で得られるお金とローンの割合を出し、1.3以上であれば、安全率が高いという考え方。
 
家賃利益÷ローン額=1.3以上
 
例えば、ざっくりではあるが、このような計算になる。
あなたの家が、今、賃貸に出すと18万円/月が得られるとする。そんなケースを想像しながら見てほしい。
*家賃の相場は、その周辺の賃貸情報から、大体の賃貸費用を当てはめればよい。㎡当たり3千円であれば(面積×3千円)
 
家賃:18万円
経費(管理費等):3万円(経費はこれだけではなく、ざっくりです)
そして、手元に残るのは15万円。
 
これを上記の式に当てはめる(ココでは、ローン額を求める計算とした)
15万円÷1.3=約11万6千円。
安全率となるローンの月々の目安は 約11万6千円以下となる。
だから、今、あなたの月々返済のローンが、これを超えるようであれば、あなたの住まいを貸した時、リスクのある融資額となるワケだね。
 
 
持ち家と投資向けマンションの考え方が、違うことはわかっている。
けれど、家を資産価値として考えたいのであれば、一つの例として参考にしてみてもいいと思うよ。
そして、「資産として」ではなく「家を負債としない」と、逆に考えてみると、より具体的なことが見えてくる。ぜひ、一度、あなたも、このように考えてみては、、、。
  
 
 
それでは、
-のしろ
 
 

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